sks
  СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ КАЧЕСТВОМ - ISO 9001:2008  
 
RUSSIAN ENGLISH
 
  О компании  
 
  • Сфера деятельности
  • Персонал
  • Структура компании
  • Оснащение компании
  • Техника безопасности
  • Стандарты качества
  • Лицензии
  • Управление проектом
  • СМИ о компании
  • Особое мнение
  • Спорное богатство на улице Демьяна Бедного
  • Кадровый дефицит
  • На пути в ВТО
  • Письмо Президенту РФ Д.А. Медведеву
  • Социальная ответственность
  • Достойное служение интересам общества
  • В законопроект «Об ответственном обращении с животными» необходимо внести изменения
  • Любовь братьев наших меньших
  • Доходные дома – решение жилищной проблемы в России
  • Инвестиционные проекты
  • Страховые и кредитные истории
  • Рекомендательные письма
  • Написать нам письмо
  •  
      Лицензии  
     
     
      ISO 9001:2008  
     
    Система управления качеством – ISO 9001:2008
     
      Доходные дома – решение жилищной проблемы в России  
     

    Доходные дома – решение жилищной проблемы в России

    Согласно многочисленным исследованиям, проводившимся в рамках научного обоснования, подготовки и реализации Национального проекта «Доступное Жилье», значительно больше половины российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Так, по данным всероссийского опроса, проведённого ещё в 2005 году, в улучшении жилищных условий нуждаются порядка 70% россиян, около 20% претендуют на получение социального жилья в найм (в очереди на получение жилья состоят 4,5 млн. семей).

    Вместе с тем, решить проблему приобретения жилья с привлечением ипотечного кредита, по оценке Федеральной Программы «Жилище», в состоянии порядка 11% российского населения, способного приобрести жильё в собственность до 30%.

    Динамика роста доходов населения и уровень развития ипотечного кредитования в России таковы, что реальность этого целевого ориентира остаётся под сомнением (пока доля сделок на рынке жилья, заключающихся с помощью ипотеки, не велика – не превышает, по разным оценкам 5 – 7% от общего их числа). Однако, даже в случае его достижения, остаётся неясным, каким образом должны решать свою жилищную проблему те, кому ипотека недоступна.

    Поэтому необходимо в корне поменять сам подход к решению жилищной проблемы в России, вернувшись (но уже на новой, постсоветской основе) к развитию арендных отношений в сфере жилья.

    Опыт целого ряда развитых стран (в частности, стран Западной Европы) демонстрирует важность института аренды жилья при решении проблемы обеспечения населения жильём. В частности, в Канаде около половины населения проживает в съемных квартирах, в США — порядка 25-30%.

    Снять напряжённость в сфере обеспечения населения жильём поможет развитие строительства в России доходных домов с целью сдачи квартир из этих домов в аренду населению.

    Согласно официальному определению, доходным называется дом, жильё в котором предоставляется во временное владение или пользование на основании договоров аренды и коммерческого найма.

    В этом определении, однако, упускается из виду ещё одно неотъемлемое свойство доходного дома: приносить доход его владельцу. Это свойство доходного дома нельзя отбрасывать.

     

    Схемы строительства доходных домов следует разделить на два принципа финансирования за счет бюджетных средств, так и внебюджетных.

    1. Государство или муниципалитет на свои деньги строит дома и, в порядке очереди, сдаёт квартиры нуждающимся по низкой арендной ставке.

    2. Доходное жильё строят частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду по достаточно высокой арендной ставке, лишь немного уступающей рыночной. Однако для этого нужно иметь большое количество свободных «длинных» финансовых средств, которое есть, прежде всего, у крупных инвесторов. Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья. Если застройщики берут деньги в кредит в банках (в частности под гарантии муниципалитета или региона), то строительство доходных домов упирается в высокий уровень банковского процента, что, соответственно, удлиняет срок окупаемости дома.

    Сегодня спрос на муниципальное жильё в Калининграде довольно высок. Город не может обеспечить дешёвым жильём всех калининградцев, даже имеющих на это право. Особенно страдают молодые семьи. Купить квартиру для своих детей могут единицы, между тем остальные решают для себя непростую дилемму: жить вместе с родителями, рожать детей, имея ввиду, что это позволит получить бесплатное муниципальное жильё лет через десять – пятнадцать. К тому же далеко не каждая молодая семья может жить с родителями, или арендовать жильё. Было уже отмечено, что спрос на аренду, особенно в недорогом сегменте, остаётся высоким.

    Одним из путей решения проблемы повышения доступности аренды жилья может стать строительство доходных домов. Реализация подобных проектов пока невозможна без политической воли. По оценке экспертов, лет через 7 – 8 строительство доходных домов будет привлекать значительное количество частных капиталов. Сейчас же реализация подобных проектов возможна лишь при поддержке государства и городских властей.

    Для решения жилищных проблем калининградцев необходимо строить муниципальные доходные дома, в которых квартиры в наём будут сдаваться по умеренным ценам, не выше 7500 руб. в месяц.

    К примеру возьмем  двенадцати этажный дом, состоящий из шести подъездов, построенный по технологии монолитного бетона. Как показывает практика строительство домов с использованием  монолитного бетона является самым дешевым. Она позволяет сочетать высокое качество и относительную дешевизну строительства

    Предполагается, что квартиры данного дома ориентированны на эконом-класс. Это преобладание однокомнатных квартир площадью 38 м2 и двухкомнатных до 56 м2 аренду которых может себе позволить эта группа населения. Трех комнатных квартир  70 м2 в доме совсем немного. Данные квартиры так же могут быть арендованы организациями или компаниями для проживания своих сотрудников или несколькими арендаторами при совместном  проживании (студенты, сослуживцы и др.)

    В подвале дома  располагается гараж на 100 машин, а так же подсобные помещения и прачечная. На первом этаже в обязательном порядке должна располагаться недорогая внутренняя инфрастуктура  (кафе, парикмахерская, магазины продуктов и одежды и т.д.)

    Наряду с доходными домами эконом класса пользуются большим спросом доходные дома элит класса. К данным домам интерес проявляют, прежде всего, иностранцы, для которых важны близость к центру. К примеру, доходный дом (элитный) должен состоять из четырех разноэтажных секций (от двух до шести этажей), в нем шесть 2комнатных (84 м2), девятнадцать 3комнатных (101-123 м2), двадцать одна 4-комнатная квартира (от 143 до 175 м2) и одна шестикомнатная двухуровневая квартира (299 м2). В доме есть подземная стоянка на 50 машин с мойкой, территория огорожена и будет круглосуточно охраняться. Очевидно, что дом рассчитан на состоятельных арендаторов, поэтому требования к внутренней отделке квартир весьма высоки. Каждая квартира будет оснащена системой сигнализации, оптико-волоконной связью, обеспечивающей подключение к Интернету и спутниковому телевидению, индивидуальными системами кондиционирования и обеспечения горячей водой. Кухни, ванные комнаты и санузлы полностью укомплектуют мебелью и бытовой техникой.

    Изучив запросы потенциальных желающих доходного дома, можно сделать вывод, что квартиры не должны быть целиком меблированными, и на цену аренды это не повлияет. Но что требуется обязательно, так это оборудование санузлов и наличие бытовой техники. Причем импортной. Несколько квартир будет полностью меблировано, если меблировка себя оправдает, в дальнейшем будут обставляться и другие квартиры. Вообще маркетинговые исследования показали, что меблировка является одним из обязательных требований населения в дешевом сегменте рынка. А чем квартира дороже, тем меньше запросов к мебели, гораздо больше внимания уделяется сантехнике, бытовому оборудованию и сервису. Жильцам будут оказываться следующие виды услуг: уборка квартир, закупка продуктов, уход за детьми, химчистка, прачечная, аренда автотранспорта, доставка обедов и ужинов, заказ и доставка турпутевок, билетов в кино и театры, на авиа- и железнодорожный транспорт, а также регистрация нанимателя по месту временного пребывания . Последнее стоит отметить особо: ведь нанимателем может стать любой человек независимо от гражданства и постоянного места жительства. Правда, для регистрации он должен объяснить цель пребывания в России. Весь этот комфорт обойдется недешево. Многие арендаторы, которые могут позволить себе такие квартиры, делают окончательный выбор, руководствуясь не только «тактико-техническими» характеристиками объекта, но и степенью развития бытовой инфраструктуры. Особой популярностью пользуются дома, построенные по принципу «город в городе». Как правило, речь идет о множестве предприятий сферы услуг на первых этажах – прачечные, салоны красоты, фитнес-центры, бутики, супермаркеты, рестораны, кафе, отделения банков и т. п. При желании обитатели такого жилого комплекса могут вообще не покидать его пределы, так как все необходимое будет у них под рукой. Выходит, что понятие «комфорт» на рынке недвижимости подразумевает не столько определенные характеристики отдельно взятой квартиры, сколько статус окружающей среды.

    Стоимость аренды для всех нанимателей будет одинаковой. Это условие, вероятно, станет особенно привлекательным для иностранцев. Ведь в гостиницах для них установлены более высокие цены, чем для граждан России.

    Минимальный срок аренды - год, максимальный не ограничен.

    В концепции доходных домов элитные дома занимают лидирующее место именно потому, что высокие арендные ставки позволят окупить затраты на строительство и содержание дома быстрее, чем в домах более низких категорий . Если учесть, что самыми привлекательными для основной массы арендаторов являются квартиры стоимостью до 250 долларов, то легко подсчитать, что не элитное жилье будет окупаться более 10 лет и его рентабельность окажется в 2-3 раза ниже, чем в случае с жильем элитным. А такой проект уже не похож на коммерческий, скорее это самоокупаемая социальная программа.

    Во всем цивилизованном мире строительство и обслуживание доходных домов — успешный и прибыльный бизнес, стабильно обеспечивающий 10-13% годовых.  

    Для того, чтобы доходные дома стали действительно доходными, необходимы налоговые льготы. Например, в странах Западной Европы и США налог на недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, примерно в 10 раз ниже, чем на жильё, построенное для приобретения в собственность.

    Если применить такую льготу к российским «доходным домам», то можно существенно повысить эффективность инвестирования в такого рода проекты. Это сделает возможным привлечение частных инвесторов.

    Также есть еще одно направление развития ситуации со строительством доходных домов, которое сейчас упускают из вида.

    Это строительство доходных домов в условиях льгот, предоставляемых застройщику муниципальной и региональной властью. Главной из этих льгот является бесплатное предоставление земельного участка под застройку, подключение к инженерным сетям и налоговые льготы по отчислению в местный бюджет во время строительства, что соответственно снизит себестоимость строительства до 20%. Если исходить из расчета стоимости 1 м2 общей жилой площади эконом класса 28 000 руб. с муниципальной отделкой, то с учетом вышеуказанных льгот стоимость 1 м2 будет составлять 22 400 руб.

    Себестоимость 1 м2 общей площади элит класса составляет 38 000 руб., используя те же льготы, стоимость  1 м2 будет составлять 30 400 руб.

    Таким образом можно сказать, что строительство и сдача в аренду квартир элит класса более выгодна с точки зрения вложения денег, и только она способна окупить в более короткий срок строительство домов эконом класса.

    Приложение № 1

     Наименование
    показателей
    Число
    квртир
    Площадь м2 Себестоимость  строительства Доход от сдачи внаем Срок
    окупаемости
    (лет)
    одной
    кв.
    всего 1 м2 Всего объма с одной квартиры Общий доход по дому
    полный
    руб.
    с учетом льгот
    -20%
    Всего Коммунальные
    расходы
    Чистый
    доход
    месяц год
    Жилье эконом класса
    Общая площадь квартир     5000 28000 22400 112000000           13
                             
    Число квартир 105                 692500 8310000  
    в том числе:                        
    • однокомнатные
    60 39 2340       7000 1500 5500 330000 3960000  
    • двухкомнатные
    35 56 1960       9000 2500 6500 227500 2730000  
    • трехкомнатные
    10 70 700       18000 4500 13500 135000 1620000  
    Жилье  бизнес класса
    Общая площадь квартир     5980 38000 30400 181792000           6
                             
    Число квартир 75                 2505000 30060000  
    в том числе:                        
    • однокомнатные
    40 67 2680       30000 3500 26500 1060000 12720000  
    • двухкомнатные
    25 84 2100       45000 6000 39000 975000 11700000  
    • трехкомнатные
    10 120 1200       56000 9000 47000 470000 5640000  
     
      GISMETEO: Погода по г. Калининград GISMETEO: Погода по г. Москва GISMETEO: Погода по г. Санкт-Петербург  
    © ООО "Стройкомплектсервис" 2006-2007 Выбирай достойное качество!